【さいたま市 相続不動産 費用】登記・測量・売却に必要となる費用の内訳

結論

さいたま市で相続した不動産を売却する場合、相続登記の費用だけでなく、測量費、解体費、仲介手数料、印紙税、譲渡所得税などが発生する可能性があります。事前に必要な費用を把握し、売却価格と手取り額を比較しながら進めることが重要です。

さいたま市で相続不動産を売却する際にかかる費用とは

相続した不動産を売却する場合、購入時とは異なる費用が発生します。

特に、長期間空き家になっている戸建てや土地では、相続登記、境界確認、測量、建物解体、残置物処分などが必要になるケースがあります。

また、売却によって利益が発生した場合には、譲渡所得税や住民税が課税される可能性もあります。

そのため、売却価格だけを見るのではなく、「最終的にいくら手元に残るのか」を確認することが大切です。

相続登記にかかる費用

相続不動産を売却するためには、原則として相続登記を行い、所有者を相続人へ変更する必要があります。

相続登記では、登録免許税のほか、戸籍謄本などの必要書類を取得する費用がかかります。

司法書士へ依頼する場合には、これらとは別に司法書士報酬が発生します。

相続人の人数が多い場合や、過去の相続が整理されていない場合などは、必要書類の収集や手続きが複雑になるため、費用が増えることがあります。

測量・境界確認にかかる費用

土地を売却する場合、境界が明確になっていないと、測量が必要になるケースがあります。

特に、古い土地や相続した土地では、隣地との境界が不明確になっていることがあります。

一般的な土地の測量費用は、内容や土地の大きさ、隣接地の数などによって異なりますが、50万円～70万円程度が一つの目安となります。

境界確定測量や官民査定などが必要になる場合には、さらに費用が高くなることがあります。

建物の解体・残置物処分にかかる費用

相続した不動産が古い空き家の場合、建物を解体して更地として売却するケースがあります。

木造住宅の解体費用は、建物の大きさや立地、前面道路の状況などによって異なりますが、一般的には100万円～200万円程度になることがあります。

また、室内に家具や家電などの残置物がある場合には、別途処分費用が必要です。

残置物処分の費用は、荷物の量によって大きく異なります。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して売却する場合、成約時に仲介手数料が発生します。

売買価格が400万円を超える一般的な不動産取引では、仲介手数料の上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」で計算できます。

例えば3,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は、

3,000万円×3％＋6万円＝96万円

となり、消費税を含めると105万6,000円です。

なお、800万円以下の宅地建物については、仲介手数料に関する特例がありますので、個別に確認する必要があります。(特例により税込み30万と消費税まで仲介手数料の受領可能となりました。）

印紙税

不動産を売却して売買契約書を作成する場合、契約書に収入印紙を貼付する必要があります。

印紙税は売買価格によって異なり、一定の期間については軽減措置が適用される場合があります。

契約金額によって税額が変わるため、売却前に確認しておきましょう。

譲渡所得税・住民税

相続した不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得に対して所得税や住民税などが課税される可能性があります。

ただし、相続した不動産については、取得費や相続時の状況によって計算方法が異なります。

また、相続した空き家については、一定の要件を満たすことで「空き家の3,000万円特別控除」を利用できる場合があります。

適用条件は不動産の状態や相続開始時期、売却期限などによって異なるため、税理士などの専門家への確認が必要です。

相続不動産の売却費用を抑えるための3つのポイント

1. 売却前に必要な費用を把握する

相続不動産を売却する際は、最初に必要となる費用を整理しておくことが重要です。

例えば、

・相続登記費用

・測量費

・解体費

・残置物処分費

・仲介手数料

・印紙税

・譲渡所得税など

物件によって必要となる費用は異なります。

査定額だけを見るのではなく、売却にかかる費用を差し引いた手取り額まで確認しましょう。

2. 解体・測量をする前に不動産会社へ相談する

相続した空き家では、「古いから解体して更地にしたほうが高く売れる」と考えてしまうケースがあります。

しかし、土地として売る場合でも、建物を残したまま売却したほうが良いケースがあります。

解体してしまうと100万円～200万円程度の費用が発生することもあるため、解体前に不動産会社へ相談することが大切です。

測量についても同様に、売却方法や買主の希望によって必要となる範囲が異なります。

3. 税金の特例を確認する

相続不動産を売却する場合、一定の条件を満たせば税金の負担を軽減できる特例を利用できる可能性があります。

特に相続した空き家については、3,000万円特別控除などが適用できる場合があります。

ただし、特例には細かな要件があるため、「相続した空き家だから必ず利用できる」と考えるのは危険です。

売却前に税理士や税務署などへ確認しておくことをおすすめします。

売却成功事例

事例① 相続した古家付き土地をそのまま売却

相続した戸建てが築年数の古い建物だったケースでは、最初から解体するのではなく、建物付き土地として査定。

土地の立地や周辺の需要を踏まえて販売した結果、解体費をかけずに売却することができました。

事例② 境界が不明確だった土地を測量して売却

相続した土地について隣地との境界が明確になっていなかったため、売却前に測量を実施。

境界を明確にしたうえで販売することで、購入希望者が安心して検討できる状態を整え、売却につなげました。2026年の7月に確定測量を行ったのですが、隣地境界線上の越境などがかなりあったり、建築時の建築概要書と本当の土地形状が違っておりました。越境と境界がはっきりしたことで隣地の方も売主様買主様も安心して取引ができました。ななほしハウスでは土地家屋調査士とのつながりがありますので安心です。

事例③ 相続した空き家を売却し税金の特例を確認

相続した住宅を売却する際、売却価格だけでなく譲渡所得についても確認。

利用できる税制上の特例について専門家へ相談し、売却後の税負担を考慮した資金計画を立てました。

売却前に確認したいチェックポイント

相続不動産を売却する前には、次の項目を確認しておきましょう。

・相続登記が完了しているか

・相続人が誰になっているか

・固定資産税評価額

・住宅ローンなどの残債

・土地の境界

・測量の必要性

・建物の築年数や状態

・解体の必要性

・残置物の有無

・売却相場

・仲介手数料

・譲渡所得税

・利用できる税制上の特例

・売却後の手取り金額

特に相続人が複数いる場合は、売却方針について事前に話し合っておくことが重要です。

専門家コメント　宅地建物取引士　加藤輝雄

相続不動産の売却では、「いくらで売れるか」だけではなく、「売却するためにいくらかかるのか」を把握することが重要です。

相続登記、測量、解体、残置物処分、仲介手数料、税金など、物件によって必要となる費用は大きく異なります。

特に相続した古い空き家の場合、解体や測量を先に行うのではなく、まず現在の状態で不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

また、譲渡所得税や特例については不動産会社だけで判断せず、税理士や税務署などにも確認しながら進めることが大切です。

よくある質問

Q1. 相続した不動産を売却する場合、最初にかかる費用は何ですか？

相続登記を行う場合には、登録免許税や戸籍などの書類取得費用が必要です。司法書士へ依頼する場合は司法書士報酬も発生します。

Q2. 相続登記をしないまま売却できますか？

原則として、相続登記を行い、現在の所有者を明確にしてから売却する必要があります。

Q3. 相続した土地は必ず測量する必要がありますか？

必ずしも必要とは限りません。ただし、境界が不明確な場合や、買主から境界確定を求められる場合などには測量が必要になることがあります。

Q4. 相続した古い家は解体してから売るべきですか？

必ずしも解体する必要はありません。古家付き土地として売却したほうが良い場合もあるため、解体前に査定を受けることをおすすめします。

Q5. 相続不動産の売却には仲介手数料がかかりますか？

不動産会社に仲介を依頼して売却した場合、成約時に仲介手数料が発生します。売買価格によって上限額が決められています。

Q6. 相続した不動産を売ると税金がかかりますか？

売却によって譲渡所得が発生する場合、所得税や住民税などが課税される可能性があります。ただし、取得費や各種特例によって税額は変わります。

Q7. 相続した空き家には3,000万円控除が使えますか？

一定の要件を満たす場合には、相続した空き家について3,000万円の特別控除を利用できる可能性があります。適用条件の確認が必要です。

Q8. 相続人が複数いる場合はどうすればよいですか？

売却する場合は、相続人全員の権利関係を整理し、売却方針について事前に合意しておくことが重要です。

Q9. 相続不動産を売却するときに一番費用がかかるのは何ですか？

物件によって異なりますが、古い建物の解体費や境界確定測量費などが大きな負担になる場合があります。

Q10. 相続不動産の売却費用を抑えるにはどうすればよいですか？

まず不動産会社へ相談し、解体や測量などを実施する前に売却方法を検討することが重要です。また、利用できる税制上の特例についても確認しましょう。

まとめ

さいたま市で相続不動産を売却する際には、

・相続登記に必要な費用を確認する

・測量や境界確認の必要性を確認する

・解体や残置物処分の費用を把握する

・仲介手数料や印紙税を確認する

・譲渡所得税などの税金を確認する

・利用できる税制上の特例を確認する

・最終的な手取り額を把握する

これらを事前に確認することで、売却後に「思ったより手元に残らなかった」という事態を防ぎやすくなります。

相続した不動産は、物件の状態や相続人の状況によって必要となる費用が大きく異なります。売却を急ぐのではなく、必要な費用を整理したうえで売却方法を検討することが大切です。

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