住宅ローンの「金利上昇」と「優遇幅の縮小」がもたらす影響とは

住宅ローン選びにおいて、表面的な「適用金利」だけでなく、「基準金利」と「優遇幅（引き下げ幅）」の仕組みを理解することが重要です。金利上昇局面では、基準金利が上がるだけでなく優遇幅が縮小される「ダブルパンチ」のリスクがあるため、これまで以上に慎重な金融機関選びと資金計画が求められます。

住宅ローンの金利が決まる仕組み

そもそも、私たちが実際に支払う住宅ローンの金利（適用金利）は、以下の計算式で決まります。

金利上昇局面で起きる「ダブルパンチ」とは

これまで日本の住宅ローン市場は金融機関のシェア獲得競争が激しく、「基準金利は変えずに、優遇幅を限界まで大きくして実質的な金利を下げる」という状況が続いていました。しかし、日銀の利上げを機に状況が一変しています。

現在、これからマイホームを購入する方が直面しているのが以下の2つの動きです。

これらが同時に起きると、私たちが実際に支払う「適用金利」は一気に跳ね上がります。

【具体例】優遇幅の縮小による支払額への影響

同じ「基準金利が0.25%上がった」という状況でも、優遇幅が維持されるか縮小されるかで適用金利は大きく変わります。

このように、優遇幅が0.2%縮小されるだけで、適用金利は利上げ前と比べて約0.45%も上昇してしまいます。借入額5,000万円（35年返済）の場合、月々の支払いは1万円近く増加し、35年間の総支払額には数百万円の差が生まれます。

すでに借りている人とこれから借りる人の違い

ここで注意したいのが、既存の借入者と新規借入者での影響の違いです。

すでにローンを組んでいる人： 一般的に、契約時の「優遇幅」は完済まで固定されます。そのため、基準金利の引き上げ分だけが適用金利に反映され、優遇幅縮小の影響は受けません。
これからローンを組む人： 基準金利の引き上げに加え、新規貸出時の「優遇幅」が縮小された厳しい条件でスタートする可能性があります。

金利上昇リスクに対する対策

優遇幅の縮小が懸念される今、これから住宅購入を検討する方は以下の対策が有効です。

複数行での事前審査（相見積もり）： 適用される優遇幅は、金融機関の戦略や個人の属性（年収や勤務先）によって大きく異なります。メガバンク、地銀、ネット銀行など複数行に審査を出し、一番条件の良い金融機関を比較検討することが鉄則です。
自己資金（頭金）の準備： 頭金の割合（1割〜2割以上など）が多いほど、金融機関の貸し倒れリスクが減るため、優遇幅が拡大（金利が低くなる）する専用プランを用意している銀行もあります。
固定金利（フラット35など）の検討： 今後の基準金利上昇や優遇幅の動向が読めない不安を避けるため、借入時に完済までの金利が確定する「全期間固定金利」を選ぶのも一つの防衛策です。

専門家コメント宅地建物取引士加藤

ニュースで「日銀が0.25%利上げ」と報じられても、実際の住宅ローン金利がそれ以上に上がっているように感じるのは、各金融機関の「優遇幅の縮小」が裏で起きているからです。

住宅ローン選びは物件選びと同じくらい、生涯の家計を左右します。「あの銀行が一番安いらしい」という過去の噂や古いネット情報だけで判断せず、最新の審査基準と金利動向を常にウォッチしている不動産会社と戦略を練ることが、損をしないための第一歩です。

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